根據已於2021年1月1日生效的新版《投資法》，越南政府採用負面清單的形式對外國投資者進行投資限制，除負面清單內所列的行業外，外國投資者享有與國內投資者相同的市場准入待遇。
隨後，越南政府於2021年3月26日頒佈了第31/2021/ND-CP號法令，該法令的附件1公佈了具體的外商投資負面清單。負面清單分為兩部分：（1）禁止外商投資的行業（禁止清單）；（2）允許外商附條件投資的行業（附條件准入清單）。
列入禁止清單的行業包括25個行業，例如：國家壟斷經營的商品和服務；安全和調查服務；漁業；媒體活動和信息收集；司法行政服務；海外雇傭仲介服務；武器、爆炸品和輔助設備製造及貿易；二手遠洋船舶進口和拆卸業務；貨物轉運；供轉口商品的臨時進口；旅遊服務（向訪越國際旅客提供的相關服務除外）等。
而附條件准入清單則列出了59個指定行業，只允許滿足某些特定條件的外國投資者參與。這些行業主要包括：保險、銀行、證券經紀和相關服務；貨運和客運；博彩/賭場業務；房地產；獸醫和法律服務；審計、會計和簿記服務；電子商貿；造船和修船；海外服務供應商在越南的商品買賣業務和直接相關的活動；水力發電、離岸風電和核能；建材生產；教育服務；商品交易業務；飛機製造；商業仲裁服務；海運和空運服務等。
對於允許外商附條件投資的行業，外國投資者的市場准入條件通常包括以下限制：
- 外資持股比例；
- 投資形式；
- 投資活動範圍；
- 投資者的能力；
- 有關監管機構規定的其他條件。
計畫到越南投資的外國投資者應先行確認其擬在越南投資的項目是否在外商投資負面清單內。
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